Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan mağduriyetlerden biri, yaşlı ebeveynlerden alınan vekaletnamelerle malların üçüncü kişilere (veya akrabalara) devredilmesidir. Genellikle “Babam akıl sağlığı yerinde değilken imza attırıldı” veya “Kardeşim vekaleti kötüye kullandı” iddialarıyla açılan davalarda mahkemeler, alıcının iyi niyetli olup olmadığına bakar. Yargıtay vekaletle yapılan satışlarda gerçek iyi niyet meselesinin önemine dikkat çekerek yüzeysek incelemelerin yeterli olmayacağını belirtti.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi‘nin 06.11.2024 tarihli ve 2024/6007 Karar sayılı ilamı, bu konuda mahkemelere çok net bir mesaj verdi: “Yüzeysel inceleme yapamazsın! Alıcının gerçekten iyi niyetli olup olmadığını derinlemesine araştır.”
Olayın Özeti: Vekaletle Kardeşten Kardeşe Satış
Davada, baba sağlığındayken oğullarından birine vekaletname vermiştir. Vekil oğul, bu yetkiye dayanarak babasına ait birçok değerli arsa ve tarlayı diğer kardeşlerine satmıştır. Diğer mirasçılar ise; “Babamızın akıl sağlığı yerinde değildi (ehliyetsizdi), vekalet hile ile alındı ve kardeşim vekalet görevini kötüye kullanarak malları diğer kardeşlerimize kaçırdı” diyerek dava açmıştır.
Mahkeme “Ehliyet Tam” Dedi Ama Yargıtay Bozdu
Yerel Mahkeme, Adli Tıp Kurumu’ndan rapor almış ve babanın vekalet tarihinde akıl sağlığının yerinde (ehliyetli) olduğunu tespit etmiştir. Buna dayanarak “Baba sağlıklıymış, alanlar da parasını ödemiş, tapuya güven ilkesi var” diyerek davayı reddetmiştir .
Ancak Yargıtay, “Ehliyet tam olsa bile Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması iddiasını yeterince araştırmadın” diyerek kararı bozdu.
Yargıtay’ın Kritik Tespiti: “Vekaletle yapılan satışlarda gerçek iyi niyet araştırılmalı“
Yargıtay, kararında şu ilkeleri vurguladı:
- Vekilin Sadakat Borcu: Vekil, yetkisi olsa bile bu yetkiyi vekil edenin (babanın) zararına kullanamaz. Dürüstlük kuralını çiğneyerek satış yapamaz .
- Alıcının Durumu: Eğer alıcı (diğer kardeşler), vekilin bu görevi kötüye kullandığını biliyorsa veya bilebilecek durumda ise (akrabalık, yakınlık vb.), “Ben tapuya güvendim, iyi niyetliyim” diyemez .
- Yüzeysel Araştırma Yasağı: Mahkeme, tapu kaydına şeklen bakıp “Alan iyi niyetli görünüyor” diyemez. Yasa koyucunun amacı şeklen değil, gerçekten iyi niyetli olanı korumaktır. Bu yüzden tüm deliller toplanmalı ve derinlemesine irdelenmelidir .
Sonuç Olarak:
Bu karar, vekaletle yapılan şüpheli satışların iptal edilebileceğini göstermektedir. Eğer bir vekil (kardeş, akraba vb.);
- Taşınmazı gerçek değerinin çok altına sattıysa,
- Satışı yakın akrabalarına veya işbirliği yaptığı kişilere yaptıysa,
- Satıştan elde edilen parayı vekil edene (babaya) ödemediyse,
Tapuda işlem yapılmış olsa bile “Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması” nedeniyle tapu iptal davası açılabilir ve kazanılabilir. Ancak tüm bu süreçlerin ayrıntılı bir şekilde ele alınıp muvazaa meselesinin, tarafların ilişkisinin incelenmesi gerekmektedir.
