PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZLARDA YARARLANMA, KULLANMA ve YÖNETİM SÖZLEŞMESİ

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda çoğu zaman paydaşlar arasında haricen yapılmış bir taksim ve fiili kullanma durumu söz konusudur; Ancak bu durum resmiyete dökülmediği için çoğu zaman paydaşlar arasında sorunlar çıkmakta ve huzursuzluk yaşanmaktadır. Bu durumu önlemek için yasa koyucu uygulamada çok bilinmeyen Türk Medeni Kanunu’nun 689. Maddesinde yer alan düzenlemeyi getirmiştir. Az bilinmesine rağmen öylesine önemli bir yasal düzenlemedir ki belli şartları taşıdığı takdirde bu sözleşmenin tapuya şerh verilmesi dahi mümkündür.

Türk Medeni Kanunu m.689 aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Maddede görüldüğü üzere anlaşma noterlikçe onaylandığı takdirde paydaşlardan biri bu sözleşmenin tapuya şerh verilmesini isteyebilir ve böylece anlaşılan hususlar şerh ile sağlanan hukuki korumaların kapsamına girmektedir.

Özellikle küçük yerleşim yerlerinde ve taşrada gerek noterliklerce gerekse ilgili görevliler tarafından pek bilinen bir anlaşma olmadığından ve geçerli olabilmesi için yasanın bu maddede ve mevzuatın diğer hükümlerinde yer alan unsurlara aykırılık teşkil etmemesi bakımından konu  hakkında uzmanlığı bulunan kişilerden hukuki destek alınması önemlidir.

Sözleşmenin şufa hakkından feragat, harici taksim gibi unsurlar içermesi gerek Noterlikçe gerekse Tapu ve Kadastro Müdürlüklerince kabul edilmelerine engel olacağından sözleşmenin hassas bir şekilde hazırlanması gerekmektedir.