Birden fazla kişinin sahip olduğu gayrimenkullerde (paylı mülkiyet), “Bahçeyi kim kullanacak?”, “Çatı masrafını kim ödeyecek?”, veya “Kirayı kim toplayacak?” gibi sorular sıkça büyük hukuki uyuşmazlıklara dönüşmektedir. Paylı mülkiyet kullanım ve yönetim sözleşmesi bu sorunlara karşı etkili bir hukuksal mekanizmadır.
Maalesef uygulamada pek bilinmese de Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 689. maddesi, paydaşlara bu sorunları henüz çıkmadan çözme imkanı tanır. Paydaşlar, aralarında yapacakları bir “Paylı mülkiyet Kullanım ve Yönetim Sözleşmesi” ile gayrimenkulün anayasasını yazabilirler. Üstelik bu sözleşme tapuya şerh edilerek, payı sonradan satın alan kişileri dahi bağlayabilir ki hukuk sistemimizde tapuya şerh çok önemli bir hukuksal imkan olup, oldukça sınırlı sayıda bu imkan tanınmıştır.
Paylı Mülkiyet Kullanım ve Yönetim Sözleşmesi Nedir?
Paydaşların, taşınmazın nasıl yönetileceği, kimin hangi bölümü kullanacağı, giderlere katılım oranları gibi hususları yasal hükümlerden farklı olarak kendi aralarında kararlaştırdıkları yazılı anlaşmadır.
TMK madde 689 uyarınca; paydaşlar, oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı düzenlemeler yapabilirler.
Bu Sözleşme Neden Yapılmalı?
- Kullanım Alanlarını Belirlemek İçin: Örneğin 3 katlı bir binada 3 paydaş varsa, “1. katı Ahmet, 2. katı Ayşe kullanacak” şeklinde fiili kullanım alanları resmileştirilebilir. Ülkemizde tarla, bahçe niteliğindeki taşınmazlar genellikle müşterek mülkiyet şeklindedir yani birden çok kişi hissedar konumdadır ve paydaşlar kendi aralarında fiilen taşınmazı bölüşmüş durumdadırlar ancak yasal sınırlamalardan dolayı ifraz edemedikleri için tek tapu üzerinde sahipliğe devam etmektedirler. Bu tarz kullanımların hukuki güvence altına alınması açısından TMK madde 689’un sağladığı imkan büyük öneme sahiptir.
- Gider Paylaşımı İçin: Bakım, onarım ve vergi giderlerinin pay oranına göre mi yoksa kullanım alanına göre mi ödeneceği belirlenir.
- Hukuki Güvence İçin: Sözlü anlaşmalar zamanla unutulur veya inkar edilir. Yazılı sözleşme ispat aracıdır.
Kritik Nokta: Tapuya Şerh Verilmesi ve “Sonraki Malikler”
Bu sözleşmenin en güçlü yanı Tapu Kütüğüne Şerh edilebilmesidir.
Normal şartlarda bir sözleşme sadece altına imza atanları bağlar. Ancak TMK 689. maddeye göre; imzalar noterde onaylatılarak tapu kütüğüne şerh verilirse, bu sözleşme paydaşlardan birinin payını sattığı yeni alıcıyı (külli ve cüzi halefleri) da bağlar.
Örnek: Siz diğer paydaşla anlaştınız ve bahçeyi kullanım hakkını aldınız. Diğer paydaş hissesini 3. bir kişiye sattı. Eğer sözleşme tapuya şerh edilmişse, yeni alan kişi “Ben bu anlaşmayı bilmiyordum, bahçeyi ben de kullanacağım” diyemez. Şerh varsa, o kurallara uymak zorundadır.
Sözleşme Nasıl Hazırlanır? (Şekil Şartları)
- Oybirliği Şartı: Kural olarak kullanım ve yönetim sözleşmesi tüm paydaşların onayı (oybirliği) ile yapılmalıdır.
- Onaylama Şekli: Tapuya şerh verilebilmesi için imzaların noterde onaylanması gerekir.
Bu Sözleşme Ne Değildir? (Yanlış Bilinenler)
Paydaşlar arasında yapılan Kullanım ve Yönetim Sözleşmesi (TMK 689), çoğu zaman başka hukuki işlemlerle karıştırılmaktadır. Bu sözleşmenin sağladığı imkanları anlamak için ne olmadığını anlamak da önemlidir. Çünkü genellikle uygulamacılar dahi yanlış anlamakta ve ya bu sözleşmeye karşı direnç göstermekte veya kanun maddesinin sınırlarını aşan bir düzenlemeye sebep olmaktadır. İleride hak kaybı yaşamamak için şu ayrımları iyi bilmek gerekir:
1. Bu Bir “Kira Sözleşmesi” Değildir Paydaşların birbirlerine yer tahsis etmesi (örneğin; “üst katı Ahmet kullansın” demesi), Ahmet’in orada kiracı olduğu anlamına gelmez. Bu sözleşme, mülkiyet hakkının kullanımını düzenler. Dolayısıyla paydaşlar arasında kiracılık ilişkisi ve kira hukuku hükümleri (tahliye davaları vb.) doğmaz.
2. Tapu Bölünmesi (İfraz) Değildir Sözleşme ile “Bahçe tarafını Mehmet kullanacak” demiş olmanız, bahçenin tapusunun Mehmet’e geçtiği anlamına gelmez. Hukuken hala paylı (hisseli) mülkiyet devam eder. Mehmet sadece kullanım hakkına sahiptir, mülkiyet hala ortaktır.
3. Satışa Engel (Temlik Yasağı) Değildir Bu sözleşmeyi imzalamış olmanız, hissenizi başkasına satamayacağınız anlamına gelmez. Hissenizi dilediğiniz zaman satabilirsiniz. Bu sözleşmenin tek etkisi; tapuya şerh verilmişse, hissenizi sattığınız yeni kişinin de bu kullanım kurallarına uymak zorunda olmasıdır.
4. Kat Mülkiyeti (İskan) Değildir Bu sözleşme, binayı hukuken daire daire ayırmaz (Kat Mülkiyetine geçiş sağlamaz). Sadece fiili kullanımı düzenler. Yani tapuda hala “Arsa Paylı” görünmeye devam edersiniz, “Mesken” tapusuna dönüşmez.
Paylı mülkiyette (hisseli tapularda) sadece sözlü anlaşmalara güvenmek, “söz uçar yazı kalır” atasözünü acı bir tecrübeyle öğrenmenize sebep olabilir. İşte TMK 689 uyarınca düzenlenecek resmi bir sözleşmenin size sağlayacağı 5 büyük avantaj:
Sözleşmenin Avantajları Nelerdir?
- 1. “Yeni Komşu” Sürprizini Ortadan Kaldırır
En büyük risk şudur: Diğer paydaşla aranız çok iyidir, bahçeyi kimin kullanacağı konusunda sözlü anlaşırsınız. Ancak o paydaş hissesini hiç tanımadığınız, uyumsuz birine satabilir. Yeni malik, “Ben eski anlaşmayı tanımıyorum” diyerek düzeninizi bozabilir. Tapuya şerh edilmiş bir sözleşme, yeni gelen maliki de hukuken bağlar. Düzeniniz bozulmaz.
- 2. Hissenizin Maddi Değerini Artırır
Satışa çıkardığınızda, kullanım alanı (örneğin; “deniz tarafındaki oda” veya “binanın önündeki 50 m2’lik bahçe”) resmen belirlenmiş bir hisse, belirsiz bir hisseye göre çok daha yüksek fiyata satılır. Alıcı neyi aldığını bilmek ister. Bu sözleşme, hissenizi “sorunlu hisse” statüsünden çıkarır.
- 3. Ecrimisil ve Müdahale Davalarını Önler
Hisseli taşınmazlarda en çok görülen davalar; “Sen benim yerimi kullandın, para öde (ecrimisil)” veya “Oradan çık (müdahalenin men’i)” davalarıdır. Kullanım sınırları çizilmiş bir sözleşme, bu tür davaların açılmasını baştan engeller. Yargılama giderlerinden ve stresten kurtarır.
- 4. Gider Tartışmalarına Son Verir
Çatı akıyor, dış cephe boyanacak veya bahçıvan tutulacak… “Ben giriş kattayım, çatı parasını neden ödeyeyim?” tartışmaları apartmanlarda sıkça yaşanır. Bu sözleşme ile kimin hangi masrafa ne oranda katılacağı baştan yazıldığı için, komşuluk ilişkileri para yüzünden bozulmaz.
- 5. İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Riskini Azaltır
Anlaşmazlıkların çözülemediği yerde paydaşlardan biri “Satılsın da kurtulalım” diyerek İzale-i Şüyu davası açabilir. Kullanım sözleşmesi olan yerlerde barış ortamı sağlandığı için, mülkiyetin zorla satışa çıkarılması ihtimali azalır.
